아파트개발부지 조사및 검토

아파트부지를 찿아보라는 시행사 사장님

아파트분양하게 아파트부지를 찿아보라는 시행사대표님의 오더가 떨어졌습니다. 듣자마자 엥? 아파트부지? 지금 아파트가 분양이 되나? 주식팔아 넘치는돈 부동산을 매수하는건 어쩔수 없는 흐름이라서 역세권자리에 특히 분양될만한곳으로 열심히 찿아봅니다.PF일으키는건 시행사 몫이고 또 돈이 많다고 하니 웬만한 곳을 샅샅히 뒤져 찿아보니 토지작업도 제대로 되어있지 않은것을 주는곳. 토지작업을 됐는데 서류접수조차 하는곳. 서류접수했는데 아파트로 무조건 허가난다고 하느곳.지구단위계획으로 접수했다 반려되어 나온곳. 많은 아파트부지를 받았지만 딱히!맘에 드는곳이 없었습니다.

 

시행사 대표님은 나와 10년이 넘게 알고 지낸 사람이었고,돈은 없고 배운것은 건축이니 건축부지를 찿아 어쩌다 나에게 와 서로 우여곡절끝에 몇년동안 좌충우돌하면서도 서로 돈을 벌던 사이였습니다. 시행사 사장님을 통해 건축을 대충배웠고, 분양도 대충 배웠고,부동산중개만으로는 돈을 버는것보다 내가 땅사서 건물지어서 파는것이 제대로 돈을 버는 방법이란걸 그때 대표님께 어렴풋이 배웠습니다.그렇게 번돈은 서로의 사정에 따라 재투자혹은 사치로 이어지기도 했으며,사업부지를 더이상 찿질 않고 다른곳에서 일을 하시다가 몇년이 지난후 연락이 온것입니다.

 

---

아파트부지는 어디를 찿아야 할까?

아파트분양은 무엇보다 이곳에 아파트가 들어섰을때 내가 들어가서 살고싶거나, 임대가 잘 될것 같은곳이 아니라 잘되는곳을 저는 추천합니다.아리까리 한지역도 있기는 하지만, 주변최근분양가나 선호도를 조사해보면 어느정도 결론이 나오기때문에 위치지정에는 별로 어려운것이 없는데,확실한 부지가 없다는 단점이 있습니다.하긴 그런곳이 쉽게 매물로 나온다는것은 피치못할 사정이 생겨서 일것이고 만일 그런 부지가 내게 온다면 운이 나에게 오고 있음을 직감할수 있죠..

---

그러던중 위치좋고 분양성좋은곳의 민간 공영 임대와 일반민간분양이 섞인 부지를 발견했습니다.분양성도 있으니 임대사장도 나쁘지 않은것 같고,무엇보다 요즘같은 시기에 위혐을 줄일수 있을것 같아 메일로 검토요청을 보냈더니 하루이틀 지난후 검토 보류라는 연락이 왔습니다.왜 그런지 물으니 임대를 해서 언제 투자한돈을 회수하느냐는 것입니다.직접 시행하는 사람은 나와는 보는눈이 다르구나~하는 생각을 다시 하게 되엇습니다.그리고 무엇보다 건축심의을 지나 사업계획승인이 났거나 직전까지 일을 한 부지를 찿으니 더 어려워 권햇던것도 있엇는데,거절아닌 거절... 다른 부지를 계속 알라보라는 오더를 받은 상태입니다. 

---

아파트부지로 작업해 사업계획승인까지의 소요시간

아파트 개발사업 추진 일정(시행사 관점)

단계주요 업무평균 소요기간사업 가치

① 사업성 검토	입지 분석, 시장조사, 수익성 분석	1~3개월	★☆☆☆☆
② 토지 확보	토지 매입, 계약, 사용승낙, 지주 협의	3~12개월	★★☆☆☆
③ 지구단위계획(필요 시)	도시계획 변경, 용도지역·용적률 확정	6~18개월	★★★☆☆
④ 영향평가·관계기관 협의	교통·환경·교육·소방 등 각종 협의	2~6개월	★★★☆☆
⑤ 건축심의	건축위원회 심의, 설계 확정	1~3개월	★★★★☆
⑥ 사업계획승인	사업계획 승인 신청 및 보완, 최종 승인	2~6개월	★★★★★
⑦ PF(Project Financing)	금융약정 및 사업비 조달	1~3개월	★★★★★★
⑧ 착공신고	착공 행정절차 완료	약 1개월	★★★★★★
⑨ 입주자모집 승인	분양 승인 및 분양 준비	약 1개월	★★★★★★★
⑩ 일반분양	청약 및 계약 진행	약 1~2개월	★★★★★★★
⑪ 착공	본격적인 공사 시작	-	★★★★★★★
⑫ 공사 진행	골조·마감 공사	약 30~36개월	★★★★★★★
⑬ 사용승인(준공)	준공검사 및 사용승인	약 1개월	★★★★★★★
⑭ 입주	입주 및 사업 마무리	약 1~3개월	사업 종료

---

시행사들이 가장 선호하는 사업 단계

✅ 사업계획승인 완료

• 인허가 리스크 대부분 해소
• PF 실행 가능
• 착공 일정 예측 가능
• 사업 가치가 크게 상승하는 시점
• 시행사 간 매매가 가장 활발한 단계

---

사업 가치 상승 흐름

사업성 검토 → 토지 확보 → 지구단위계획 → 영향평가 → 건축심의 → ★사업계획승인★ → PF 실행 → 일반분양 → 착공 → 준공 → 입주

핵심 포인트: 시행업계에서는 '사업계획승인 완료'를 사업의 80~90%가 확정된 단계로 평가하는 경우가 많으며, 이 시점부터 금융조달과 분양 일정이 본격적으로 진행됩니다.

---

아파트 부지를 검토하고 부지매입을 하는데만 2-3년이 소요되고, 또 확실하지도 않으니 이런부지를 권유하면 시행사측의 믿음이 확 깨지는 경우가 다반사이며, 또 부지를 확보햇다고 하더라도 심의단계에서 보완이 나오면 또 수개월이 지연되는 경우도 다반사입니다.기다리다 지치고 그러다가 반려가 나올수도 있으니,아파트부지의 컨설팅이나 중개는 부동산업을 하는 사장님들이 꼭 한번은 해보고 싶은 욕심이 나는 일입니다만 모르는 시행사와는 거래되는  경우는 1%미만이라고 봐도 무방할것입니다.

 

아파트부지를 찿다보니 분양되는곳을 알아보앗는데,아직은 서울과 수도권인것만은 확실한 시장입니다.서울은 규제로 거의 현금이 있어야 하고, 그 현금의 출처를 낱낱히  밝혀야 합니다. 요즘은 작은 토지를 매매해도 통장사본도 요구하고 자금조달계획서도 더 꼼꼼하게 제출해야 합니다.거짓없는 돈이라면 정직하게 밝히는것이 당연합니다.남의 돈을 훔쳐서 부동산을 사는사람이 있나요? 상상도 못할 일입니다.

---

아파트시행사가 선호하는 지역

1순위 (분양성이 매우 우수)

• 서울특별시 강남권(서초·강남·송파)
• 과천시
• 성남시 분당
• 광명시
• 하남시
• 용인시 수지·기흥 일부

이 지역은 미분양 위험이 상대적으로 낮고 청약 경쟁률도 높은 편입니다.

---

2순위 (사업성이 좋은 편)

• 화성시 동탄
• 평택시 고덕
• 김포시
• 인천광역시 검단 일부
• 의왕시
• 안양시

직주근접, 교통 호재가 있는 곳은 여전히 분양성이 양호합니다.

---

최근 수도권 민간아파트 평균 분양가(HUG 기준)

지역평균 분양가(3.3㎡당)전용 84㎡ 기준(약)

서울	약 5,300~6,300만 원	약 18~21억 원
경기도	약 2,400~2,700만 원	약 8~9억 원
인천	약 2,000~2,300만 원	약 7~8억 원

※ 수도권 전체 평균은 평당 약 4,000만 원 수준까지 상승했습니다. 이는 서울의 높은 분양가가 평균을 크게 끌어올린 영향입니다.

지역별 특징

• 서울 : 강남권과 재건축·재개발 단지 영향으로 전국 최고 수준의 분양가를 형성.
• 경기도 : 과천, 성남, 하남, 용인은 평균보다 높고, 북부·외곽 지역은 상대적으로 저렴한 편입니다.
• 인천 : 검단신도시, 송도국제도시 등의 신규 공급 영향으로 분양가가 꾸준히 상승하고 있습니다.

---

수도권 시행사 선호지역 TOP 20 (분양성 기준)

순위지역평가

1	과천시	★★★★★ (최상급)
2	서울 강남구	★★★★★
3	서울 서초구	★★★★★
4	서울 송파구	★★★★★
5	성남시 분당구	★★★★★
6	광명시	★★★★★
7	하남시	★★★★★
8	용인시 (수지·기흥)	★★★★☆
9	의왕시	★★★★☆
10	안양시	★★★★☆
11	화성시 (동탄)	★★★★☆
12	고양시	★★★★☆
13	수원시	★★★★☆
14	김포시	★★★★☆
15	평택시 (고덕)	★★★★☆
16	인천 연수구 (송도)	★★★★☆
17	인천 서구 (검단)	★★★☆☆
18	남양주시	★★★☆☆
19	부천시	★★★☆☆
20	시흥시	★★★☆☆

시행사가 가장 선호하는 '골든존 TOP 10'

과천 → 강남 → 서초 → 송파 → 분당 → 광명 → 하남 → 용인 → 의왕 → 안양

이 지역들은 공통적으로 다음과 같은 특징을 갖습니다.

• 미분양 위험이 낮음
• 분양가 책정이 유리함
• 교통 및 생활 인프라 우수
• 브랜드 아파트 선호도 높음
• PF 금융 조달이 상대적으로 수월

최근에도 수도권 핵심지와 신도시를 중심으로 분양 수요가 집중되는 경향이 이어지고 있으며, 입지에 따라 청약 경쟁률과 사업성이 크게 차이 나는 모습입니다.

시행사들이 실제로 가장 찾는 물건

손님처럼 아파트 시행을 하는 경우에는 보통 아래 조건을 가장 선호합니다.

• 100% 민간분양
• 사업계획승인 완료
• 500~1,500세대 규모
• 역세권 또는 신도시
• PF 실행 가능
• 바로 착공 가능한 사업장

이런 조건의 사업장은 희소성이 높아, 일반적인 토지보다 훨씬 높은 가치로 거래되는 경우가 많습니다.